Thursday, 19 July 2018

斤经济较:如何实地考察商场REITS(商店种类篇)




想必很多新手都知道REITS的存在,
而且REITS比起股票来说,
算是低风险的投资商品,
在大马上市的REITS当中,
多数都是属于商场类的,
比如:KLCC SUNREIT  IGBREIT PAVREIT CMMT
旗下拥有的资产主要是以商场为主,
之前我们已经谈过基础的REITS知识,
包括一些财务的指标如:Dividend Yield
今天我们会以实地考察的方式,
去探索是否应该投资某一家商场REIT

实地考察的部分,
我会分成几个文章,
今天主要探讨商店种类的部分。
要知道一家商场REIT主要的收入来源,
就是来自商场店铺的租金,
另外则是停车费和一些自家的food court
所以一家基本强的商场REITS
旗下的店铺的租客也需要时有品质的,
以便可以长时间续租下去。
一般上商场的租金可分为两种,
固定式租金或者根据营业额而定
固定式租金就是根据店铺的位置和大小订制租金,
营业额式租金会根据你的营业额而判断租金的大小,
所以商场的人流非常重要,
就算是固定式租金,
商场的流量高商场也容易起价。

基本上商场租客可以分成4个种类
1 高端连锁
2 低端连锁
3 高端独立
4 低端独立
一个有品质的租客,
不但要能付得起高额的租金,
而且需要长时间续租下去,
所以基本上租客的品质是以上至下排列。

第一种高端连锁
就是比如:HEXMES RXLEX,
这些昂贵商品的连锁租户,
这些租户的margin高,
买几个商品就足以收支平衡,
而且连锁店好处是以集团是来管理,
就算其中一间短期亏损,
也不容易关闭。
加上高端客户对于经济循环的影响很小,
消费习惯比较固定不会大起大落,
所以基本上来说算是最好的租客,
也可以提高整体商场其他商品的消费下限。
比如一家拥有高端租户的商场的food court食物也可以买得比较贵。

第二种 低端连锁
比如:staxbuck kxc 等等,
属于连锁店,
但是一般群众也消费得起,
基本上这一类租户是负责撑起一般群众,
让一般群众就算消费不起高端的商品,
也可以来逛逛商场增加人流,
而且由于是连锁店的关系,
所以不容易倒闭,
也是商场非常欢迎的租客。

第三种 高端独立
比如:古董店等等,
这些店主要是一些有钱人自己开的,
开的目的没有像连锁公司这么深谋远虑,
但是胜在有足够的资金支撑,
就算没什么生意也不容易倒闭。

第四种 低端独立
来自一些想做生意的散户,
比较常见的是一些没有品牌的服装店或者装饰品店,
这类商店的转换率很高,
因为基本上存活率很低,
而且会拉低整体商场的质量,
不过现在有些商场会专门准备一个地方给这类租客,
有点好像复古的庙街。

简单来说,
当你去实地考察的时候,
注意看商店的种类,
属于那一类型的商店居多,
如果多数都是第一和第二种,
代表商场的质量很好,
不需要担心租金持续的问题,
几年来都不会倒。
如果发现第三种和第四种越来越多,
就要非常小心了,
你也会渐渐发现人群的种类会不同,
变成很多外劳在逛。
尤其当你发现有地方开始放空租不出去,
不要小看可能只是一两个地方,
这种事情会不断传染,
渐渐的会导致更多地方放空,
代表那个商场没有后备租客,
就算有空位也没人要租,
所以这个时候就是该离场的讯号,
不要等到商场关闭了才离场,
那时股价已经大跌了。

如果大家喜欢REITS的系列,
可以LIKESSHARES
我会根据大家对文章的喜好,
专门写某类型的文章,
接下来再探讨其他影响商场REITS的因素。


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