斤经济较：REITS+Margin=Free Cash

之前去了Investalks的聚会，

当中有位前辈分享了一个方式，

我觉得非常适合资金小又没有经验的新手，

作为滚大资金的方法，

所以再次介绍给大家。

首先先讲一讲什么是REITS，

REITS基本上就是投资于商场比如KLCC MIDVALLEY SUNWAY，

这些商场每年赚到的租金，

其中90%就会分成DIVIDEND给股东，

就好像你买房子收租金一样，

尤其是大型的REITS，

其股息相对的非常稳定。

一般上买REITS注重的是dividend yield（DY），

也就是股息和买入价的比率，

由于其股息非常的固定，

基本上每年几乎一样或稍微上涨，

那么影响DY就是其股价。

比如一家REITS每年派发RM0.08股息，

你在股价RM1买入，

每年的DY就有8%。

你在RM1.2买入，

每年的DY才有6.66%，

你在RM0.80买入，

每年的DY就有10%。

由于REITS是收租金为主，

所以其股息和业绩都相对稳定，

也导致其股价不容易大起大落，

尤其是那些大型的蓝筹REITS，

跌幅都限定在10%以内，

而其股息回筹的稳定性，

使到它可以结合Margin来操作。

Margin简单来说就是你将股票抵押给银行，

借钱买更多的股票，

一般上的利息介于4-5%之间，

用Margin来投资股票，

最怕的是股价忽然大跌，

导致你中Margin Call需要补钱，

不然会被逼卖掉全部股票，

但是以REITS的特性来说，

一般上不会出现大跌，

所以中Margin Call的机率比较低。

那么要如何结合REITS和Margin呢？

一般上用现金投资REITS，

假设你每个月存1k，

一年存12k，

如果能够以8%的DY买入REITS，

第一年你的股息就会有RM960，

第二年再存12k加上第一年的本金和股息，

就会有RM24960，

第二年的股息就会有RM1996.80，

增长的速度是超过一倍的，

慢慢这样滚下去，

知道一年的股息可以cover你的passive income，

那么你就退休了。

这个是一般的做法。

如果加上Margin的话，

假设50%margin & 利息5%，

第一年12k本金+6k Margin，

股息8%=RM1440，

Margin利息=RM6k的5%=RM300,

净股息等于RM1140，

比起没有用Margin多赚了RM180。

第二年本金=RM12k+RM12k+RM1140=RM25140

Margin 50%=RM 12570

总资金=RM37710，

股息等于RM3016，

Margin 利息=RM628.5

净股息=RM2387.5，

多赚了RM390.7

这样滚下去基本上过了5年，

就会累计到一笔股本，

到时你的选股能力厉害了，

就可以投资于一些较高风险的股票。

但是投资REITS要注意的就是，

选择REITS的方法，

要安全可以分散几家REITS，

尤其是市值大的蓝筹REITS，

然后在起息的时候不要投资REITS，

因为REITS要靠借贷去发展，

同时因为FD变得更吸引导致REITS的价格会下跌。

然后股市过高靠近股灾的时候避免，

除此之外，

还算一个低风险稳稳赚钱的方法。

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